Wanbetaling van huurgelden door huurders is een van de meest voorkomende problemen binnen woninghuur. Voor verhuurders leidt dit vaak tot financiële druk en frustraties. Hoewel het Vlaams Woninghuurdecreet duidelijke verplichtingen oplegt aan de huurder, blijkt het in de praktijk niet altijd eenvoudig om het probleem snel en correct aan te pakken.
Veel verhuurders stellen zich dan ook de vraag: welke stappen kan ik ondernemen, wat zijn mijn rechten en op welke wijze kan een advocaat mij hierin begeleiden? In deze blog zetten we uiteen welke juridische mogelijkheden het Vlaams Woninghuurdecreet biedt bij wanbetaling, welke minnelijke en gerechtelijke stappen mogelijk zijn en welke rol een advocaat kan spelen om uw rechten efficiënt te vrijwaren en uw positie als verhuurder te versterken.
Wat zegt de wet?
Artikel 33 van het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt dat de huurder gehouden is de huurprijs te betalen zoals contractueel overeengekomen.
Structurele wanbetaling geldt als ernstige tekortkoming, dewelke aanleiding kan geven tot een vordering in rechte voor de Vrederechter, met ontbinding van de overeenkomst en uithuiszetting tot gevolg.
Welke stappen kan u als verhuurder zetten indien uw huurder nalaat diens huurgelden te voldoen?
Wanneer een huurder zijn contractuele verplichting tot betaling van de huur niet naleeft, is het voor de verhuurder van belang om gestructureerd en juridisch correct te handelen. Het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet weliswaar geen gedetailleerde procedure bij wanbetaling, maar het algemene contractenrecht biedt een duidelijk kader waarbinnen de verhuurder zijn rechten kan doen gelden.
Het ondernemen van de juiste stappen – en dit in de juiste volgorde – versterkt niet alleen uw dossier, maar verhoogt ook de kans op een snelle en efficiënte oplossing.
De eerste stap bestaat doorgaans uit het verzenden van een formele ingebrekestelling aan de huurder. Ons kantoor kan hierbij zorgen voor een correct geformuleerde ingebrekestelling waarin de huurder uitdrukkelijk wordt verzocht de openstaande huurgelden binnen een welbepaalde termijn te vereffenen. Bovendien biedt dergelijke ingebrekestelling een essentieel bewijsstuk in een eventuele latere gerechtelijke procedure.
Ten tweede kan worden overgaan tot het onderhandelen in het kader van een minnelijke regeling. Een advocaat kan hierbij optreden als tussenpersoon waarbij een duidelijk en strikt afbetalingsplan wordt opgesteld. Vervolgens kunnen wij toezien op de naleving van de overeengekomen regeling.
Indien een minnelijke regeling niet mogelijk is of wanneer de huurder weigert te betalen, resteert de mogelijkheid om een procedure voor de Vrederechter aan te vangen. Via dergelijke procedure kunnen wij overgaan tot invordering van de achterstallige huurgelden, eventueel gecombineerd met een ontbinding van de huurovereenkomst en uithuiszetting tot gevolg.
Hoe beoordeelt de vrederechter dergelijke vordering?
De Vrederechter zal nagaan of er sprake is van een voldoende ernstige wanprestatie om de huurovereenkomst te ontbinden.
Een belangrijk beoordelingselement hierbij is de omvang en de duur van de betalingsachterstand. Een structurele betalingsachterstand wordt beschouwd als een ernstige contractuele wanprestatie op basis waarvan de ontbinding van de huurovereenkomst kan worden uitgesproken.
Eventueel kan de Vrederechter ook, rekening houdend met de persoonlijke en financiële situatie van de huurder alsook diens houding, tot een afbetalingsplan proberen komen.
Concreet kan de Vrederechter volgende zaken doen:
- Veroordeling tot betaling van de huurachterstal inclusief interesten en kosten;
- Een afbetalingsregeling opleggen;
- Overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst en uithuiszetting in geval van een voldoende ernstige contractuele wanprestatie door de huurder.
Belangrijke aandachtspunten
- Vermijd elke vorm van eigenrichting: ga als verhuurder nooit over tot het vervangen van sloten of het afsluiten van nutsvoorzieningen;
- Documenteer voldoende: bewaar alle relevante communicatie zoals ingebrekestellingen en betalingsbewijzen.
- Overweeg alle verschuldigde posten: bij huurachterstal kunnen bijkomende bedragen zoals interesten en een schadevergoeding verschuldigd zijn, het is aangewezen u te laten bijstaan door een advocaat om dit correct te begroten.
Heeft u te maken met wanbetaling?
Indien u als verhuurder te maken krijgt met een huurder die nalaat diens huurgelden te betalen biedt ons kantoor u deskundige ondersteuning bij:
- De beoordeling van uw dossier;
- Het opstellen van een ingebrekestelling;
- Eventuele onderhandelingen met de huurder;
- Toezicht op de naleving van een tot stand gekomen minnelijke regeling;
- Het opstarten van een procedure voor de Vrederechter.
Wenst u juridisch advies bij wanbetaling door uw huurder? Aarzel niet om contact met ons op te nemen. Wij staan u graag bij met doelgerichte en efficiënte ondersteuning.
