Ontdek enkel juridische aspecten van het geven van een woonfunctie aan hoeves of boerderijen.
De desaffectatie van landbouwbedrijven is immers een groeiend fenomeen dat zowel kansen als uitdagingen biedt.
In deze blogpost bespreken we de juridische aspecten van het geven van een woonfunctie aan hoeves in België, met bijzondere aandacht voor het proces van desaffectatie en de regelgeving in Vlaanderen.
Inleiding: De uitdaging van hoeves herbestemmen tot woonfunctie
Het Vlaamse platteland kent een rijke geschiedenis van landbouwactiviteiten, getuige de vele karakteristieke hoeves die het landschap sieren. Door schaalvergroting in de landbouwsector en veranderende economische realiteiten komen steeds meer van deze hoeves vrij voor herbestemming. Een populaire optie is het geven van een woonfunctie aan deze gebouwen. Dit proces brengt echter complexe juridische uitdagingen met zich mee, vooral omdat veel van deze hoeves zich in agrarisch gebied bevinden waar wonen in principe niet de hoofdbestemming is.
In deze blogpost bespreken we de juridische aspecten van het geven van een woonfunctie aan hoeves in België, met bijzondere aandacht voor de regelgeving in Vlaanderen. We onderzoeken de mogelijkheden, beperkingen en procedures die komen kijken bij deze vorm van herbestemming, en bieden praktische inzichten voor eigenaren, potentiële kopers en ontwikkelaars.
Juridisch kader voor het herbestemmen van hoeves
Het herbestemmen van een hoeve naar een woonfunctie valt onder de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) en bijhorende uitvoeringsbesluiten. Een belangrijk besluit in dit verband is het Besluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003 tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen.
Basisprincipes van zonevreemde functiewijzigingen
Wanneer een hoeve in agrarisch gebied een woonfunctie krijgt, spreken we van een zonevreemde functiewijziging. Hiervoor gelden specifieke voorwaarden:
- Het gebouw moet hoofdzakelijk vergund zijn
- Het gebouw mag niet verkrot zijn
- Het gebouw moet bouwfysisch geschikt zijn voor de nieuwe functie
Onder bouwfysisch geschikt verstaat de wetgever dat er geen ingrijpende werken nodig zijn om de nieuwe functie mogelijk te maken. De bestaande structuur moet grotendeels behouden blijven, al zijn aanpassingen voor hedendaags comfort, energie- of milieueisen wel toegestaan.
Specifieke voorwaarden voor woonfuncties in voormalige landbouwbedrijven
Voor het omvormen van een landbouwbedrijf naar een woonfunctie gelden bijkomende voorwaarden:
- De bedrijfswoning en fysiek aansluitende aanhorigheden mogen een woonfunctie krijgen
- Meergezinswoningen zijn uitgesloten, tenzij landbouw als nevenbestemming behouden blijft
- Bedrijfsgebouwen mogen niet afgesplitst worden van de bedrijfswoning
- Bedrijfsgebouwen kunnen enkel gebruikt worden als woningbijgebouwen of voor tijdelijke verblijfsgelegenheden als landbouw als nevenbestemming behouden blijft
Deze voorwaarden zijn bedoeld om versnippering van het agrarisch gebied tegen te gaan en om te voorkomen dat landbouwbedrijven volledig verdwijnen ten voordele van residentiële ontwikkelingen.
Afwegingskader voor hergebruik van hoeves
In Vlaanderen, en specifiek in de Vlaamse Ardennen, is een afwegingskader ontwikkeld om beslissingen over het hergebruik van hoeves te ondersteunen. Dit kader hanteert een getrapte beoordelingsstructuur met zes hoofdvragen:
- Wat is de landbouwstrategische waarde van de omgeving?
- Hoe geschikt is de landbouwbedrijfszetel voor agrarisch hergebruik?
- Voldoet de aanvraag voor niet-agrarisch hergebruik aan de juridische vereisten?
- Is de aanvraag voor niet-agrarisch hergebruik ruimtelijk verantwoord?
- Moeten lasten en/of voorwaarden worden opgelegd aan de aanvraag voor niet-agrarisch hergebruik?
- Moeten lasten en/of voorwaarden worden opgelegd aan de aanvraag voor agrarisch hergebruik?
Landbouwstrategische waarde van de omgeving
De eerste stap in het afwegingskader betreft de landbouwstrategische waarde van de omgeving. Hierbij wordt gekeken naar macro-indicatoren die wijzen op landbouwpotentieel en specifieke voorwaarden voor veehouderij.
Hoeves in gebieden met een hoge landbouwstrategische waarde worden bij voorkeur behouden voor de landbouw. Het aaneengesloten karakter van landbouwgebieden speelt hierbij een belangrijke rol.
Een belangrijk principe dat hieruit voortvloeit is: “In strategisch landbouwgebied staat landbouw centraal. Indien andere functies hierin aanwezig zijn, erkennen zij de rol en de waarde van de landbouw én schikken zij zich naar deze primaire ruimtegebruiker.”
Geschiktheid van de site voor agrarisch hergebruik
De tweede trap in het afwegingskader betreft de geschiktheid van de specifieke site voor agrarisch hergebruik. Hierbij wordt gekeken naar:
- De nabije omgeving (beschikbaar landbouwareaal, nabijgelegen functies, ontsluiting)
- De site zelf (geldende vergunningen, erfgoedwaarde, bruikbaarheid van de infrastructuur)
Voor de nabije omgeving zijn relevante vragen onder meer:
- Beschikt de hoeve over voldoende ruim areaal voor landbouwactiviteiten?
- Zijn er in de nabijheid aaneengesloten landbouwgronden aanwezig?
- Ligt de hoeve in een omgeving met voornamelijk andere landbouwbedrijven?
- Is de site goed ontsloten voor landbouwverkeer?
Juridische toetsing van niet-agrarisch hergebruik
Wanneer agrarisch hergebruik niet mogelijk of wenselijk blijkt, komt niet-agrarisch hergebruik in beeld. Hiervoor is een juridische toetsing noodzakelijk.
Para-agrarische of landbouwaanverwante functies
Para-agrarische functies hebben een directe relatie met landbouw en kunnen onder bepaalde voorwaarden toegestaan worden in agrarisch gebied. Voorbeelden zijn:
- Paardenhouderij of manège
- Dierenasiel of dierenpension
- Tuinaanlegbedrijf
- Kinderboerderij
- Centrum voor dierentherapie
Zonevreemde functies
Voor volledig zonevreemde functies zoals wonen zonder landbouwactiviteit, toeristische logies, of opslag van materialen gelden striktere voorwaarden. Het Besluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003 biedt hiervoor het juridisch kader.
Belangrijk is dat zonevreemde functiewijzigingen geen basisrechten zijn, maar gunsten die kunnen worden verleend als ze ruimtelijk verantwoord zijn. In gebieden met hoge landbouwstrategische waarde is er vaak minder draagvlak voor dergelijke functiewijzigingen.
Erfgoed en bijzondere mogelijkheden
Voor hoeves met erfgoedwaarde bestaan ruimere mogelijkheden voor herbestemming. Gebouwen die opgenomen zijn in de vastgestelde inventaris van het onroerend erfgoed of beschermd zijn, kunnen onder bepaalde voorwaarden een bredere waaier aan functies krijgen, zoals musea, horeca of openbare voorzieningen.
Hierbij moet wel aangetoond worden dat de huidige functie niet langer houdbaar is en dat de erfgoedwaarden bij de reconversie gewaarborgd blijven.
Ruimtelijke toetsing van niet-agrarisch hergebruik
Na de juridische toetsing volgt een ruimtelijke toetsing. Hierbij wordt beoordeeld of de voorgestelde functiewijziging verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening, zoals verankerd in de VCRO artikel 4.3.1.
Locaties die best gevrijwaard worden
Sommige locaties worden bij voorkeur gevrijwaard van niet-agrarische activiteiten, zoals:
- Waterwingebieden en grondwaterbeschermingszones
- Locaties in de nabijheid van actieve landbouwbedrijven
Band met de bebouwde omgeving
De band met de bebouwde omgeving kan een argument zijn voor bepaalde zonevreemde functies. Voor woonfuncties of toeristische logies kan de ligging ten opzichte van andere bebouwde gehelen een relevante overweging zijn.
Factoren die hierbij een rol spelen zijn:
- Ligging in een gebouwengroep
- Afstand tot een woonkern
- Aanwezigheid van een bestaande woning
Praktijkvoorbeelden van herbestemming van hoeves
Om de theorie te illustreren, kijken we naar enkele praktijkvoorbeelden van herbestemming van hoeves.
Community Supported Agriculture
Een eerste voorbeeld betreft het hergebruik van een hoeve voor Community Supported Agriculture (CSA). Hierbij wordt de hoeve gebruikt voor:
- Woning
- Tunnelserres (2 x 500 m²)
- Yurt (40 m²)
- Waterbekken (350 m²)
- Woonwagen (50 m²)
- Hoevewinkel (100 m²)
- 1 ha akkerland
- Parkeerruimte voor 10 wagens
Dit voorbeeld toont hoe een hoeve een nieuwe landbouwgerelateerde functie kan krijgen die past binnen de hedendaagse trends van lokale voedselproductie en korte keten.
Toeristische logies
Een tweede voorbeeld betreft het hergebruik van een hoeve voor toeristische logies, met:
- Woning
- Gastenkamers voor 16 gasten (700 m²)
- Gemeenschappelijke tuin (3000 m²)
- Parkeerruimte voor 10 wagens
Voor dergelijke functiewijzigingen is een specifieke juridische basis voorzien in het BVR van 28 november 2003, waarbij het gebruik als toeristisch logies wordt toegestaan mits het maximaal acht tijdelijke verblijfsgelegenheden betreft, met uitsluiting van elke vorm van restaurant of café.
Lasten en voorwaarden bij herbestemming
Bij het verlenen van een vergunning voor herbestemming kunnen lasten en voorwaarden worden opgelegd om negatieve effecten te beperken en positieve effecten te stimuleren.
Voorwaarden voor niet-agrarisch hergebruik
Voor niet-agrarisch hergebruik kunnen onder meer de volgende voorwaarden worden opgelegd:
- Beperking van de toegang tot de site tot één gemeenschappelijke toegang voor woning en bedrijfsgebouwen, om latere afsplitsing te voorkomen
- Aanleg van fietsenstallingen voor duurzame mobiliteit
- Afbakening van een ‘woonkavel’ om vertuining te beperken
Deze voorwaarden zijn gebaseerd op het principe ‘voor wat hoort wat’: de meerwaarde die de aanvrager verwerft bij het realiseren van de vergunning wordt afgewogen tegen de bijkomende beleidstaken die een overheid op zich neemt, zoals verkeersafwikkeling, afvoer van afvalwater, waterzuivering, etc.
Aandachtspunten bij afsplitsing van bedrijfsgebouwen
Een specifiek aandachtspunt betreft de afsplitsing van bedrijfsgebouwen van de bedrijfswoning. In sommige gevallen is dit in het verleden reeds gebeurd, wat de toekomstmogelijkheden voor deze infrastructuren beperkt. Voor afgesplitste bedrijfsgebouwen bestaan geen verdere mogelijkheden die een woonfunctie behelzen.
Voor deze infrastructuren kan een onthardingsopgave interessant zijn, zeker als ze werden aangeduid als ‘weinig geschikt voor de landbouw’ en beperkte mogelijkheden hebben als niet-agrarische infrastructuur.
Uitdagingen en aandachtspunten bij het proces
Het proces van het geven van een woonfunctie aan hoeves kent verschillende uitdagingen en aandachtspunten.
Regularisatie van bestaande situaties
In de praktijk zijn er vaak al niet-vergunde functiewijzigingen doorgevoerd voordat een aanvraag tot omgevingsvergunning wordt ingediend. Dit komt doordat landbouwers vaak geen stedenbouwkundige functiewijziging aanvragen wanneer zij hun bedrijfsactiviteit stoppen maar wel in hun woning blijven wonen.
Ook bij verkoop of vererving worden de regels niet altijd nageleefd, soms bewust maar vaker onbewust. Dit leidt tot regularisatievraagstukken die complex kunnen zijn.
Rol van lokale besturen en adviseurs
Lokale besturen en adviseurs zoals notarissen en studiebureaus hebben een belangrijke verantwoordelijkheid in het proactief sensibiliseren over de stedenbouwkundige regels. Het informeren van landbouwers en potentiële kopers over de wettelijke context kan problemen door voldongen feiten voorkomen.
Hoewel veel besturen aarzelachtig staan tegenover een weigering van functiewijzigingen die op de vooraf opgestelde lijst staan, hebben zij wel de verantwoordelijkheid om deze functies terdege te onderzoeken en te beoordelen. Lokale besturen kunnen ook zelf een beleid uitstippelen dat dergelijke keuzes stuurt.
Toekomstperspectieven voor herbestemming van hoeves
De herbestemming van hoeves blijft een actueel thema met verschillende toekomstperspectieven.
Balans tussen landbouw en andere functies
Een belangrijke uitdaging is het vinden van een balans tussen het behoud van landbouwfuncties en het toelaten van andere functies. Het afwegingskader voor hergebruik van hoeves biedt hiervoor handvaten, met als leidend principe: “Hergebruik op sites in een strategisch landbouwomgeving richt zich in eerste instantie op een nieuw landbouwgebruik.”
Wanneer agrarisch hergebruik niet mogelijk is, wordt idealiter overgegaan tot permanente sloop zodat de gronden opnieuw in de landbouw kunnen worden ingeschakeld. Niet-agrarisch hergebruik kan bij uitzondering worden toegestaan, maar moet dan wel een functionele relatie met de voormalige landbouwsite en haar omgeving kunnen aantonen.
Innovatieve landbouwvormen
Een interessante ontwikkeling is de opkomst van innovatieve landbouwvormen die kunnen bijdragen aan het behoud van hoeves voor landbouwdoeleinden. Bij het beoordelen van de geschiktheid van een hoeve voor agrarisch hergebruik wordt daarom ook gekeken of de hoeve “omwille van haar ligging ten aanzien van andere functies specifieke kansen biedt om in te zetten op kleinschalige innovatieve landbouwvormen”.
Dergelijke innovatieve vormen kunnen een antwoord bieden op de uitdagingen waarmee de traditionele landbouw wordt geconfronteerd.
Conclusie: zorgvuldige afweging bij het geven van een woonfunctie aan hoeves
Het geven van een woonfunctie aan hoeves is een complex proces dat een zorgvuldige juridische afweging vereist. De Vlaamse regelgeving biedt mogelijkheden voor zonevreemde functiewijzigingen, maar stelt hieraan strikte voorwaarden. Het afwegingskader voor hergebruik van hoeves in de Vlaamse Ardennen biedt een gestructureerde aanpak om tot weloverwogen beslissingen te komen.
Centraal in deze afweging staat de landbouwstrategische waarde van de omgeving en de geschiktheid van de site voor agrarisch hergebruik. In gebieden met hoge landbouwstrategische waarde geniet agrarisch hergebruik de voorkeur. Niet-agrarisch hergebruik, waaronder woonfuncties, is mogelijk mits aan de juridische en ruimtelijke voorwaarden wordt voldaan.
Voor eigenaren, potentiële kopers en ontwikkelaars is het essentieel om vroegtijdig juridisch advies in te winnen en in dialoog te treden met de vergunningverlenende overheid. Een proactieve benadering kan latere problemen voorkomen en de kans op een succesvolle herbestemming vergroten.
Vragen?
Overweegt u een hoeve een woonfunctie te geven of heeft u vragen over de juridische aspecten van herbestemming van landbouwgebouwen? Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek. Onze gespecialiseerde advocaten kunnen u begeleiden bij het complexe traject van vergunningsaanvragen, functiewijzigingen en ruimtelijke planning. Samen zorgen we ervoor dat uw project juridisch solide is en de beste kans op slagen heeft.
Bel ons vandaag nog op 055/301.333 of stuur een e-mail naar info@de3advocaten.be om een afspraak te maken met één van onze experts in vastgoed- en omgevingsrecht.
